Oikeusministeriön asettama työryhmä on ehdottanut muutoksia asunto-osakeyhtiölakiin. Työryhmän mietinnössä ehdotetaan osakehuoneiston hallintaanoton perusteiden täydentämistä. Tarkoituksena on antaa asunto-osakeyhtiöille nykyistä paremmat edellytykset puuttua esimerkiksi asuinhuoneistoissa tapahtuvasta majoitustoiminnasta aiheutuviin ongelmiin ja häiriöihin.

MaRa katsoo, että työryhmän ehdottamat muutokset eivät kuitenkaan todellisuudessa tarjoa asunto-osakeyhtiöille tehokkaita keinoja ongelmien ratkaisemiseksi. Asuinhuoneistojen majoitustoiminnasta käytetään myös termiä lyhytvuokraus.
 

Hallintaanottoon uusia perusteita

Työryhmä ehdottaa, että osakehuoneiston hallintaanottoa käytettäisiin keinona puuttua majoitustoiminnasta aiheutuvaan merkittävään haittaan.

Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uusi säännös, jonka perusteella osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan majoitustoiminnasta aiheutuvien asuinkäytöstä poikkeavien merkittävien lisäkustannusten tai merkittävän haitan perusteella. Lisäksi edellytyksenä olisi, että hallintaanoton perusteena olevalla rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys.
 

Majoitustoiminta asuintaloissa aiheuttaa haittoja ja häiriöitä

Majoitustoiminnan harjoittaminen asumiseen tarkoitetussa huoneistossa hyödyttää vain kyseistä osakkeenomistajaa, mutta haitat kohdistuvat talon kaikkiin osakkeenomistajiin ja asukkaisiin.

Osakehuoneistoissa majoittuvat henkilöt liikkuvat yhtiön yhteisissä tiloissa ja kerrostalon rappukäytävässä kaikkina vuorokauden aikoina, mikä aiheuttaa usein rauhattomuutta. Jatkuvasti vaihtuvien majoittujien liikkuminen yhteisissä tiloissa aiheuttaa niiden kulumista huomattavasti asumista enemmän, kun välinpitämättömät majoittujat liikkuvat isojen ja painavien matkalaukkujensa kanssa. Majoittujat eivät useinkaan piittaa myöskään asunto-osakeyhtiön järjestyssäännöistä.

Asunto-osakeyhtiöissä vedestä maksetaan tyypillisesti huoneistossa asuvien henkilömäärän perusteella. Muut osakkeenomistajat perustellusti pohtivat, maksavatko he osakehuoneistoa lyhytaikaisesti käyttävien henkilöiden vedenkulutuksesta, joka voi olla huomattavasti suurempaa kuin huoneistoissa vakituisesti asuvilla. Osakehuoneistoissa majoittuvat henkilöt eivät vie roskia niille tarkoitettuihin tiloihin vaan jättävät ne esimerkiksi pihamaalle tai rappukäytävään, mikä lisää epäsiisteyttä yhtiön yleisissä tiloissa.

Ovien lukkoja voidaan joutua uudelleensarjoittamaan, koska majoittujat ovat kadottaneet avaimia tai luovuttaneet ovikoodeja ulkopuolisille henkilöille. Kaikki osakkeenomistajat maksavat asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevien yleisten tilojen korjaus- ja remonttikustannukset.
 

Hallintaanotto ei ole riittävä ratkaisu

MaRa katsoo, että asunto-osakeyhtiöillä tulee olla paremmat mahdollisuudet puuttua yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastaiseen toimintaan ja tarvittaessa esimerkiksi kieltää asuntojen vuokraaminen tai käyttäminen majoitustarkoitukseen.

Se edellyttää ensinnäkin sitä, että osakehuoneiston hallintaanottoa koskevia säännöksiä kevennetään tilanteissa, joissa hallintaanoton peruste on aiheutunut majoitustoiminnasta.

Hallintaanoton perusteen arviointi voi kuitenkin olla ongelmallista majoitustoiminnalle tunnusomaisissa tilanteissa, joissa häiriöitä aiheuttavat useat eri majoittujat, jotka eivät todennäköisesti ole enää paikalla siinä vaiheessa, kun hallintaanottomenettely voidaan käynnistää. Osakehuoneiston hallintaanottoa koskevien säännösten keventäminen ei siten vielä riitä edellä mainittujen haittojen ja häiriöiden poistamiseksi.

MaRa katsoo myös, että asunto-osakeyhtiöiden omilla järjestyssäännöillä ei voida tehokkaasti puuttua majoitustoiminnan aiheuttamiin haittoihin tai häiriöihin. Tällaista toimintaa harjoittavalta osakkeenomistajalta puuttuu kannustin valvoa järjestyssääntöjen noudattamista, jos asunto-osakeyhtiöllä ei todellisuudessa ole tehokkaita keinoja puuttua toiminnan aiheuttamiin haittoihin ja häiriöihin.  
 

Toiminta tulee voida kieltää enemmistöpäätöksellä

Majoitustoiminnan kieltäminen asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä edellyttää nykyisin kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Tämä on asunto-osakeyhtiössä huoneistoja kotinaan käyttävien osakkeenomistajien kannalta kohtuutonta.

MaRa katsoo, että asunto-osakeyhtiölakia tulee muuttaa siten, että asunto-osakeyhtiöt voivat kieltää huoneistoissa harjoitettavan majoitustoiminnan yhtiökokouksessa tehdyllä enemmistöpäätöksellä. Ylivoimainen enemmistö asunto-osakeyhtiöistä on perustettu aikana, jolloin majoitustoimintaa ei ole harjoitettu asunto-osakeyhtiöiden rakennuksissa. Siten ne eivät ole voineet perustamisvaiheessa kieltää majoitustoimintaa yhtiöjärjestyksissään.